Loi Pinel 2021 - 2024
Le gouvernement a décidé de proroger la LOI PINEL jusqu'au 31 décembre 2024, mais les conditions vont évoluer.
3 modifications importantes vont intervenir:
- - seuls les logements collectifs seront concernés (les maisons individuelles ne le sont plus)
- - le 1er janvier 2023, la réduction d'impôt dont pourront bénéficier les contribuables investissant en Pinel passera à 10,5 %, 15 % et 17 %. pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, dernière année pendant laquelle il sera possible de profiter du dispositif défiscalisant, ces taux de réduction passeront à 9 %, 12 % et 14 %. . Pour rappel la réduction d 'impôt est actuellement de 12%, 18% et 21%.
- - L’objectif est également de s'orienter vers une régionalisation de l’aide.
Dans ces conditions la LOI PINEL est-elle encore intéressante ?
Dans un sens je dirai oui, car si l'on tient absolument à investir dans du neuf à but locatif, il vaut mieux avoir une réduction de 10.5% plutôt que 0% ....
Mais il est clair que lorsque l'on compare la rentabilité nette avec d'autres types investissements, la différence ne fait que croître !
D'autant plus que le gros handicap du neuf est son prix de revente au terme de la défiscalisation !
En conséquence, si vous devez investir dans du neuf à but locatif d'ici fin 2024, je ne peux vous inviter à bien étudier le marché de la revente, car dans 6, 9 ou 12 ans votre logement sera un bien ancien au prix de l'ancien. Certes ancien récent, donc au prix haut de l'ancien mais ancien tout de même !!!
Rappel du principe de la LOI PINEL
La loi Pinel vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement.
L'investissement PINEL vient une nouvelle fois d'être reconduit jusqu'au 31/12/2024.
Le propriétaire s'engage (dans les 12 mois suivant la DAT) à louer le bien NU pendant 6, 9 ou 12 ans
Le locataire peut être un ascendant, un descendant ou une personne du même foyer fiscal
Le bien doit être situé dans une zone d’investissement éligible
L’investissement est limité à deux acquisitions par an dans la limite de 300.000€
L’achèvement du bien doit intervenir dans les 30 mois suivants la date de signature de l’acte authentique (anciennement la déclaration d’ouverture de chantier)
Des plafonds sont fixés:
- De ressources de locataires
- De montant de loyer
Le plafond d'investissement est de 300.000 euros. De même le prix au m2 est plafonné à 5.500€ le m2 quelque soit le lieu de l'investissement et la zone.
La réduction d'impôt s'étale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Rien n’interdit d’habiter au delà du terme de l’engagement locatif. Ainsi on peut louer le bien pendant 6 ans, bénéficier de la réduction d’impôt et en profiter ensuite (intéressant lors de la retraite par exemple)
Le taux de réduction d'impôt retenu est fonction de l’engagement de location: 12% (6 ans), 18% (9 ans); 21% (12 ans) du montant de l'investissement dans la limite de 300.000€. Le 1er janvier 2023, la réduction d'impôt dont pourront bénéficier les contribuables investissant en Pinel passera à 10,5 %, 15 % et 17 %. pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. En 2024, dernière année pendant laquelle il sera possible de profiter du dispositif défiscalisant, ces taux de réduction passeront à 9 %, 12 % et 14 %
Le dispositif entre dans le plafonnement des niches (10.000 euros).
Dans le cadre d'une SCI ou d'une SCPI, le principe ne change pas. La réduction d'impôt s'applique en fonction des parts détenus
Le démembrement de parts est impossible.
Deux notions importantes
1) L'effort d'Epargne
Un investissement en Loi Pinel induira forcément un effort d'épargne si vous avez recours à un emprunt pour le financement du bien immobilier. Il est donc important avant toute décision d'investissement de déterminer l'effort d'épargne que vous pouvez réaliser.
Il est également important de prendre en compte toutes les charges (emprunt, assurance, gestion locative, frais de copropriété, impôt généré par l'acquisition, travaux au bout de quelques années, vacance locative ... autant d'éléments qui amputent souvent le résultat réel.
2) La revente
La défiscalisation est trop souvent l'objectif premier dans un investissement Pinel. Il convient toutefois, à notre sens, de raisonner plutôt en terme de bien immobilier, d'emplacement et de possibilité de revente avant de penser économie d'impôt. Cette notion devrait être la dernière à prendre en considération ... un peu "la cerise sur le gâteau". En effet, si la revente génère une moins-value tout l'intérêt d'un tel investissement est annulé.
Cela signifie, en clair, bien connaître le marché, le prix des logements ... et éviter d'investir de l'autre côté de la France !