INVESTIR AU SEIN D'UNE SCI A L'IS
LA SCI A L'IS est assimilée à UNE SOCIETE COMMERCIALE
Une SCI est en principe une société dite transparente. Ce sont généralement les associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Il est cependant possible d'opter pour un régime fiscal différent celui de l’impôt sur les sociétés. La SCI revêt alors le régime fiscal des sociétés avec plusieurs avantages mais aussi certains inconvénients.
L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable : il est impossible de retrouver le régime de l’impôt sur le revenu.
IMPOSITION DU BENEFICE DANS UNE SCI à L'IS
Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, c’est cette dernière qui est soumise à imposition.
Les associés sont fiscalisés au titre des dividendes qu’ils reçoivent, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
En conséquence la fiscalité d'une SCI à l'IS est double:
- Impôt sur les sociétés pour la SCI
- Impôt sur le revenu pour les dividendes versés aux associés.
Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :
- 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
- 28% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€ et inférieurs à 500.000€
- 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€
Les revenus des dividendes font l'objet d'un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) égal à 30% en 2020.
Mais comme dans toute société la distribution de dividendes n'est pas obligatoire, notamment en période de financement lorsque la trésorerie ne le permet pas.
Exemple
Une SCI à l’IS dont le bénéfice est de 50.000€ sera imposée à hauteur de (38.120€ x 15%) + ((50.000€ – 38.120€) x 28%), soit 9.044€.
Les associés qui souhaite distribuer les dividences feront l'objet d'un PFU égal à 50.000€ - 9.044 € (IS) = 40.956 € x 30% = 12.287 €
Le revenu net perçu par les associés sera de 28.669€
LES AVANTAGES DE LA SCI à L'IS
La SCI à l'IS présente plusieurs avantages et notamment celui d'être assimilée à une société commerciale. Aussi toutes les charges d'une SCI classique sont déductibles, mais également
- les frais d'acquisition
- l'amortissement du bien
Ces notions revêtent une importance capitale notamment en période de financement.
Les déficits peuvent être reportés sur les années suivantes si le résultat d’une année est déficitaire.
INCONVENIENTS DE LA SCI à l'IS
La contre-partie des avantages cités ci-dessus se verra essentiellement lors de la revente du bien.
En effet la Valeur Nette Comptable du bien sera basse (le bien ayant été amorti), ce qui engendra une plus-value importante lors de la revente d
Il convient de bien appréhender cet élément avant toute décision de choix fiscal.
EXEMPLE
Prenons l’exemple d’un investissement de 1.000.000 € générant 100.000 € de revenu locatif annuel.
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SCI IR |
SCI IS |
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Montant investi |
1.000.000 |
1.000.000 |
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Loyer annuel |
100.000 |
100.000 |
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Impôt sur le revenu + CSG 17,2% |
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14% |
31.200 |
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30% |
47.200 |
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41% |
58.200 |
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45% |
62.200 |
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Amortissement* |
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34.000 |
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Impôt sur les sociétés |
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14.918 |
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Résultat après IS |
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85.081 |
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Dividende à reverser |
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85.081 |
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PFU 30% |
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25.524 |
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Revenus nets |
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14% |
68.800 |
59.557 |
|
30% |
52.800 |
59.557 |
|
41% |
41.800 |
59.557 |
|
45% |
37.800 |
59.557 |
*Pour les calculs l’amortissement dans le cadre de la SCI à l’IS sera de 85% du montant investi sur 25 ans.
Le constat est évident : au plus la fiscalité augment, au plus on aura intérêt à se diriger vers une SCI à l'IS
En revanche à la revente, la plus value guette … (voir notre article la revente dans une SCI à l’IS)
La SCI à l'IS est particulièrement intéressante en période de financement
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
| Montant investi | 1.000.000 | 1.000.000 |
| Loyer attendu (8%) (1) | 80.000 | 80.000 |
| Emprunt 100% 20 ans taux 1.8%* (2) | 60.000 | 60.000 |
| Charges et travaux (3) | 25.000 | 25.000 |
| Intérêt d'emprunt** (4) | 10.000 | 10.000 |
| Amortissement *** (5) | 42.500 | |
| Base imposable (6) = (1) - (3) -(4) | 45.000 | 2.500 |
| Impôt à payer (TMI 30%) (7) = (5)x30% | 13.500 | |
| CSG à payer (8) = (5) x 17,2% | 7.740 | |
| IS à payer (9) = (6) x15% | 375 | |
| Total impôt (10)=(7)+(8)+(9) | 21.240 | 375 |
| Effort d'épargne (1)-(2)-(3)-(10) | 26.240 | 5.375 |
- * arrondi à 5.000€ par mois pour simplifier l'exemple
- ** moyenne sur 20 ans pour simplifier l'exemple
- *** 85% de 1.000.000€ sur 20 ans
Le constat est flagrant : en période de financement la SCI à l'IR fiscalise le propriétaire malgré qu'il ne perçoit pas de revenus, alors que la SCI à l'IS allège grandement la trésorerie.
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