Comparatif Location vide et meublé

Prenons l’exemple suivant :

Location Vide : Investissement de 1.000.000€ loué 100.000€ /an,avec des charges de 20%

Location meublée : Investissement de 1.000.000€ en résidences services avec une rentabilité de 4,8% brut soit environ 4,5% charges déduites (quasiment nulle)

Exemple TMI 30%	Location vide	Location meublée
Investissement	1.000.000	1.000.000
Loyer	100.000	45.000
Charges	20.000	0
Revenus nets	80.000	45.000
Amortissement		42.500
Impôts 30 + CSG 17,2%	37.760	1.180
Revenus nets après impôts	42.240	43.820

 

Ce tableau comparatif met en évidence plusieurs éléments :

- l’investissement avec 10% de rentabilité brute laisse un solde net de revenus égal à un investissement en résidences services avec une rentabilité de 4.5% (4.8%brut)

- l’investisseur en résidences services n’aura aucun risque locatif ni d’impayés, ni de vacances : ses revenus sont sûrs 

- l’investisseur en location vide subira tous les risques sus-mentionnés ainsi les travaux …

- au final la rentabilité nette d’une résidence services est supérieure pour une fiscalité moyenne tous éléments pris en compte.

- si la fiscalité s’alourdit l’avantage devient encore plus favorable

- en présence d’une fiscalité plus faible (0% ou 14%) une étude sera nécessaire au cas pas cas et sera fonction de la motivation de chacun.

Et à la revente : le principe des deux biens est le même. L’investisseur se basera sur un taux de rentabilité et de travaux à réaliser.

Dans le cas d’une résidence avec services, l’immeuble est normalement entretenu régulièrement par le gestionnaire

Dans le cas d’un bien loué vide, le principe est supposé être le même.

Donc à travaux identiques et réguliers, la revente se fonde sur les mêmes critères et la plus-value sera fonction du marché et de la rentabilité souhaitée par les clients au moment de la vente. A marché identique, on peut estimer la facilité de revente identique, sous réserve que pour céder un bien en résidences services aujourd’hui il vaut mieux s’adresser à un réseau de professionnel qui aura la clientèle alors que pour un bien immobilier classique un propriétaire peut toujours trouver preneur par lui-même.

En conclusion pour une personne dans une Tranche Marginale d’Imposition de 30% et plus il vaut mieux choisir un investissement dans une résidence services qu’un bien immobilier loué vide (immeuble par exemple) compte tenu des notions fiscales et absence de soucis des résidences services. Pour une fiscalité moindre l’immobilier vide reprend de l’intérêt à la seule différence qu’il devra être géré et que le propriétaire subira les aléas liés à ce type d’investissement.