Micro-Foncier ou Régime du Réel
LE MICRO FONCIER
Choisir le régime du micro-foncier c'est choisir la simplicité: les charges afférentes à votre logement sont faibles et vos revenus inférieurs à 15.000 €, c'est probablement meilleure solution
Explications
Le micro foncier est un régime simplifié qui ne concerne que les contribuables dont les revenus fonciers (de logements non meublés) sont inférieurs à 15.000 euros sur l'année. Ce montant s'entend hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA.
Le principe est un abbatement forfaitaire de 30%, ce qui signifie concrètement une base imposable égale à 70% du revenu brut encaissé.
Un exemple : vos revenus annuels issus de la location non meublés sont de 10.000€. Vos charges (taxe foncière, charges copropriété, intérêts d'emprunt ...) sont inférieures à 3.000€ correspondant à l'abbatement forfaitaire visé ci-dessus. Vous avez tout à fait intérêt à opter pour ce régime .
En revanche ce n'est pas toujours le cas ..:
LE REGIME DU REEL
Le régime du réel est obligatoire si vos revenus sont supérieurs à 15.000€ et fortement conseillé si vos charges dépassent 30% dans le cas de revenus inférieurs à 15.000€.
Pour mémoire, faisons un simple rappel du calcul du REVENU FONCIER:
Loyers encaissés + charges
-
Toutes les charges (charges de copropriété, taxe foncière, travaux, frais de gestion, assurance)
-
Intérêts d'emprunt
=
BASE IMPOSABLE
Taxation de la BASE IMPOSABLE
Le montant obtenu est soumis au barême (tranche marginale d'imposition 14%, 30%, 41%,45%) auquel vous êtes assujetti auquel s'ajoute 17,2% au titre de la CSG.
Il est toutefois important de rappeler que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.
Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.
QUEL REGIME CHOISIR
Voici un exemple de fiscalité en fonction de la tranche d’imposition : exemple d’un bien d’une valeur de 100.000€ rapportant 10.000€ /an (rentabilité 10%). Le montant des charges retenues est de 20% du revenu locatif
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Régime simplifié |
Régime du réel |
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TMI |
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0% |
14% |
30% |
41% |
45% |
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Loyer |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
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Charges |
2.000 |
2.000 |
2.000 |
2.000 |
2.000 |
2.000 |
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Impôt forfaitaire 30% (CSG incluse) |
3.000 |
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Impôt selon le barême |
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0 |
1.120 |
2.400 |
3.280 |
3.600 |
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CSG 17,2% |
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1.376 |
1.376 |
1.376 |
1.376 |
1.376 |
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IFI (si imposable) |
Pour mémoire |
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Revenu net |
5.000 |
6.624 |
5.504 |
4.224 |
3.344 |
3.024 |
Faire les calculs avant de choisir son mode d’imposition !
Au plus la Tranche Marginale d’Imposition augmente au plus le régime du micro foncier est intéressant.
A l’inverse pour une faible fiscalité le régime du réel est souvent plus intéressant.
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